《中華人民共和國民法典》第十三章 宅基地使用權

第三百六十二條　宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條　宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

第三百六十四條　宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條　已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

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《中華人民共和國土地管理法》第六十二條

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農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。

特征

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宅基地使用權具有如下特征：

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（1）主體的特定性：宅基地使用權的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。

（2）客體的特定性：宅基地使用權的客體只能是本集體所有的非農(nóng)業(yè)用地。

（3）用途的限制性：農(nóng)民獲得宅基地使用權后，只能在該土地上建造房屋，建造對象有三方面限制：第一，所建住房性質(zhì)為自用住房，不包括工商業(yè)住房；第二，宅基地應作為生活資料，而不能作為生產(chǎn)資料使用；第三，不能用作農(nóng)業(yè)目的，這屬于土地承包經(jīng)營權的范圍。

（4）福利性：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員無償取得、無償使用宅基地。宅基地使用權是農(nóng)民基于集體成員的身份而享有的福利保障。

（5）無期限性：宅基地使用權是一種無期限物權。宅基地的使用以農(nóng)戶為單位，不因戶主的更替或某個家庭成員的死亡而失去原有的宅基地使用權。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質(zhì)上也可以繼承。

（6）穩(wěn)定性與必要的調(diào)節(jié)性。以戶為單位無限期地使用某塊宅基地，其占有的地面面積并不是長久的、固定不變的。

1、如果因為國家建設需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或者居民個人的宅基地實際過多，遠遠超過了當?shù)匾?guī)定的標準，可以經(jīng)過法定程序，進行合理的調(diào)劑或重新安排；

2、如果因為農(nóng)戶人口增長，或分家立業(yè)，原有的宅基地面積的確不夠使用，由用地人申請，經(jīng)主管單位審核，批準可以增加使用面積；

3、如果因為人口減少，占地懸殊，或者發(fā)生“絕戶”，集體組織按規(guī)定可以減少或者全部收回宅基地。 [2] 

內(nèi)容

宅基地使用權的內(nèi)容即宅基地使用權人依法享有的權利和承擔的義務。

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宅基地使用權人的權利：

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（1）為保有住宅而長期使用宅基地的權利。宅基地與房屋連為一體，宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。

（2）在宅基地空閑處修建其他建筑物、設施，從事種植而取得收益的權利。

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宅基地使用權人的義務：

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（1）必須按照批準的用途使用宅基地。宅基地使用權人必須在規(guī)劃的土地上建造房屋，不得擅自改變宅基地的用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地。

（2）必須按照批準的面積建造房屋。不得多占土地作為宅基地。

（3）要服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃。國家、集體處于公共利益考慮，有權將宅基地進行變更，宅基地使用權人不得阻撓。但是，國家、集體要對因此受到財產(chǎn)損失的宅基地使用權人予以補償。 [2] 

取得

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原始取得：農(nóng)村村民取得宅基地使用權需要履行一定的法律手續(xù)。

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《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

《中華人民共和國土地管理法》第四十四條

建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

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繼受取得：以買賣房屋、行使抵押權、接受贈與或遺贈、繼承等方式取得宅基地使用權。

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管理規(guī)定

依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《中華人民共和國基本農(nóng)田保護條例》的有關規(guī)定：

1、農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

2、農(nóng)村村民超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準非法占用土地的違法行為處罰。

3、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。

4、農(nóng)村村民不按照批準的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權。

5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期整改或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

6、農(nóng)村村民占用基本農(nóng)田建房，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理，恢復種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費1倍以上2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

變動條例

宅基地轉(zhuǎn)讓、出租的，不得再申請宅基地；

權利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員；

轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

宅基地使用權的取得具有無償性、福利性，申請取得宅基地使用權后，依據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。 [3] 

變更登記

已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。宅基地使用權分為登記與未登記兩種情況。已經(jīng)登記的，還可能發(fā)生變更登記或者注銷登記。請注意，宅基地使用權并非“設立登記”產(chǎn)生。“村里”分給你一塊宅基地，即使沒有登記，你也有宅基地使用權。

宅基地轉(zhuǎn)讓

立法背景

由于涉及全國9億農(nóng)民“安身立命”及攸關社會和諧穩(wěn)定，國家政策和立法一直從嚴控制宅基地轉(zhuǎn)讓。《物權法》中有關宅基地使用權的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見于《土地管理法》、《擔保法》等法律中。應注意，《物權法》規(guī)定的宅基地使用權特指農(nóng)村宅基地使用權。

使用權的概念

宅基地使用權是農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權利。特點有：(一)宅基地的所有權歸村集體或者村集體經(jīng)濟組織。(二)宅基地使用權的主體是特定的農(nóng)民。使用權僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。(三)宅基地使用權具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣。(四)宅基地使用權具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權基本上是無償?shù)模蛑唤患{了極少的費用。

轉(zhuǎn)讓具備的條件

依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：

（一）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地；

（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；

（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；

（四）轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟組織同意。強調(diào)一點，以上條件應同時具備。

城鎮(zhèn)居民禁止購買

我國人多地少，一直實行最嚴格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進而影響社會穩(wěn)定這一大局，我國立法禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地。國務院于《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”《土地管理法》中有關“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。

綜上，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口的居民。

政策新規(guī)

2019年9月，農(nóng)村宅基地管理新政出爐，將在盤活資源同時堅守底線。中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部日前印發(fā)《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求，嚴格落實“一戶一宅”規(guī)定，同時鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。

《通知》要求嚴格落實“一戶一宅”規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。《通知》同時提出，鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。