政策解讀：舞鋼市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市管理辦法（試行）

一、起草背景

 為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，保障農(nóng)民合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及自然資源部關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

二、主要內(nèi)容說明

《辦法》共八章三十四條，依次為：一、總則；二、入市范圍；三、入市主體；四、入市交易方式；五、入市程序；六、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押；七、地價(jià)和收益管理；八、附則。

關(guān)于入市范圍。“第六條  城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外凡國土空間規(guī)劃（指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)倉儲(chǔ)、商業(yè)旅游等經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，均可納入入市交易范圍。對(duì)現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地的，依據(jù)規(guī)劃的經(jīng)營性用途入市的，應(yīng)當(dāng)依法納入土地利用年度計(jì)劃，辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用及增減掛鉤手續(xù)，并依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。大中型工礦企業(yè)使用的土地以及特殊用地不適應(yīng)本辦法。第七條  對(duì)符合國土空間規(guī)劃（指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）、依法登記的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施等條件，明確在本集體經(jīng)濟(jì)組織直接使用的，可就地入市。第八條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）符合產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等政策及標(biāo)準(zhǔn)要求；（二）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件；（三）產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，無權(quán)屬爭(zhēng)議，未被司法機(jī)關(guān)查封或行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利且已依法完成集體土地所有權(quán)登記；（四）宗地上的建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施權(quán)屬明晰，未被司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他方式限制權(quán)利；（五）符合國土空間規(guī)劃（指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）等相關(guān)要求。 

關(guān)于入市主體。“第九條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體是代表集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由代表其行使所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)負(fù)責(zé)入市工作。入市土地須經(jīng)集體組織內(nèi)部集體決策。其中，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。第十條  集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法取得法人資格的，可以作為入市的實(shí)施主體；尚未依法取得法人資格的，可以委托授權(quán)其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市，也可以授權(quán)或委托其組建的資產(chǎn)公司作為入市的實(shí)施主體，就授權(quán)或者委托事項(xiàng)明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第十一條  集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)依法在本集體內(nèi)部履行民主決策程序，對(duì)入市主體提出的入市動(dòng)議、入市方案、授權(quán)委托、資金使用、收益分配等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)按照農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理有關(guān)規(guī)定落實(shí)財(cái)務(wù)公開和公示制度。入市宗地出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等信息及成交價(jià)格、交易費(fèi)用、稅費(fèi)繳納和收益支出等情況，須及時(shí)向集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員公示。”

關(guān)于入市交易方式。“第十二條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償使用方式入市，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定使用年限，但最高年限參照同類同用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，不超過下列規(guī)定：（一）商業(yè)旅游等出讓用地不超過40年；（二）工業(yè)倉儲(chǔ)用地出讓不超過50年；（三）作價(jià)出資（入股）用地參照出讓用地年限；（四）出租用地不超過20年。第十三條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有者將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃，是指集體土地所有者將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃給使用者使用，由承租人與租賃人簽訂一定年期的土地租賃合同，并按合同約定支付土地租金的行為。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以一定年期的集體土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的股權(quán)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份統(tǒng)一持有，參與分紅。”

關(guān)于入市程序。“第十四條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓方式入市原則上采用招標(biāo)、拍賣和掛牌形式。以出租、作價(jià)出資（入股）方式入市的若只有一個(gè)土地使用人可以協(xié)議方式確定，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)做好審核及說明。出租、作價(jià)出資（入股）若有兩個(gè)以上土地使用意向人的應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式。第十五條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前，入市主體應(yīng)當(dāng)完成擬入市宗地勘測(cè)定界，依法申請(qǐng)取得經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件，包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等要求。第十六條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織集體研究決定，履行民主決策程序，形成正式表決材料。具體操作可按市委、市政府出臺(tái)的相關(guān)文件執(zhí)行。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，按市政府另行制訂的民主決策辦法執(zhí)行。第十七條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市按以下程序辦理：（一）入市申請(qǐng)。（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)審查。（三）部門審核。（四）上報(bào)審批。（五）組織交易。（六）簽訂合同。（七）辦理證照。第十八條  土地使用權(quán)人應(yīng)按照集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)出資（入股）合同約定支付土地價(jià)款，并繳入指定專戶。逾期未付清的，出讓（出租）方有權(quán)解除合同，并可向使用權(quán)人請(qǐng)求違約賠償。第十九條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處依據(jù)職責(zé)建立健全集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用監(jiān)管制度，按照“誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”原則對(duì)合同約定事項(xiàng)實(shí)施監(jiān)管。各相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)使用集體土地行為的監(jiān)管檢查，嚴(yán)肅查處違反國土空間規(guī)劃和用途管制的違法行為。第二十條  以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地確需改變土地用途的，按照本辦法第十六條、第十七條的規(guī)定報(bào)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地價(jià)款。第二十一條  土地使用人按照出讓、出租、作價(jià)出資（入股）合同的約定繳清全部土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后，持經(jīng)自然資源和規(guī)劃局備案的出讓、出租、作價(jià)出資（入股）合同和其他登記資料依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。第二十二條  出讓、出租、作價(jià)出資（入股）合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前六個(gè)月向農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有者提出申請(qǐng)，重新約定土地價(jià)款，經(jīng)土地所有者表決同意續(xù)期的，重新簽訂合同，支付土地價(jià)款，辦理土地變更登記后，取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。交易合同約定的土地使用期屆滿且不續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記，土地使用權(quán)由土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照合同約定處理。第二十三條  集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照法律、法規(guī)和國家、省、市有關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理開發(fā)土地、節(jié)約集約用地，不得損害國家、集休和其他社會(huì)公共利益。因公共利益需要，政府依法對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行征收的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人可提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對(duì)相關(guān)權(quán)益人依法予以補(bǔ)償。”

關(guān)于轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。“第二十四條  土地使用人按照本辦法規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，其土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)，但法律法規(guī)另有規(guī)定，或者土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂書面合同另有約定的除外。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原交易合同。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，參照國有土地抵押辦法辦理。第二十五條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應(yīng)遵守原出讓、出租合同的約定，土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租使用年限不得超過原入市合同約定年限減去已使用年限后的剩余年限。第二十六條  有下列情形之一的，相關(guān)部門不得辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：（一）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者不按照合同約定使用土地的；（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人已投資額占總投資額不足百分之二十五的；（三）其他法律法規(guī)等規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的。第二十七條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，交易雙方應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書、初次交易合同和本次交易合同等資料向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更登記、抵押登記等手續(xù)。抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。第二十八條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，并對(duì)處分所得享有優(yōu)先受償權(quán)。”

關(guān)于地價(jià)和收益管理。“第二十九條  在城市基準(zhǔn)地價(jià)管理實(shí)踐基礎(chǔ)上，制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價(jià)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)體系。市政府公布集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。第三十條  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地公開出讓起始價(jià)，原則上不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。競(jìng)買保證金不得低于出讓起始價(jià)的20%。不符合上述要求的，自然資源和規(guī)劃局不予審核其入市申請(qǐng)。第三十一條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益的，應(yīng)向國家繳納規(guī)定的相關(guān)稅費(fèi)。”

 原文件地址：關(guān)于印發(fā)舞鋼市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市管理辦法（試行）的通知